界面新闻记者 |
近期，中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四家开发商联合摘得一副位于上海徐汇区的巨无霸地块，创下“全国总价地王”记录。
9月5日晚间，界面新闻获悉，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，通过上海联合产权交易所正式完成对徐汇东安城市更新项目的股权交易，获得地块的开发权。
该项目由徐汇区C030301单元127b-24、125-31两幅地块组成，总出让金额高达439.5亿元，一举刷新全国涉宅用地出让总价纪录。
一位业内知情人士告诉界面新闻，这两宗地块，一幅或将由中海地产操盘，一幅则由招商蛇口来操盘。
根据中海地产当日公告，此次股权交易总价为154.78亿元，对应上海新东安企业发展有限公司和上海新百安经济发展有限公司两家公司90%的股权。交易之前，上海城更与徐汇城投分别持有两家公司各自50%的股权。
具体出资结构为：中海地产出资81.53亿元获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益；中旅投资出资7.74亿元获得两个地块各4.5%权益；徐汇城投继续持有两个项目公司各10%股权。
实际上，中海地产、招商蛇口此次斥资拿地，在市场预期之内。作为深耕上海多年的头部房企，这两家开发商在该区域均有布局项目，此次加码徐汇东安地块，既是对自身既有区域布局的深化与补位，也是基于对核心城市核心地段价值的长期看好，属于顺势而为的战略延续。
至于徐汇城投的参与，更是符合地方国企的功能定位与责任担当。作为徐汇本土的国有资本平台，徐汇城投本就肩负着服务区域城市更新、推动产业升级与民生改善的使命。
唯一比较意外的是中旅投资，此次入局上海徐汇东安城市更新项目，打破了行业对其近期发展路径的常规预判。
毕竟，就东安项目而言，在中海、招商蛇口这类“头部玩家”面前，无论是资金实力还是操盘能力，中旅投资都不占优势。这种轻量级的投资参与方式，在中旅投资过往合作案例中也并不常见。
一名房地产从业人士向界面新闻表示，“中旅投资这两年拿了十几块地了，可能就是单纯有钱。”
房地产新“搅局者”
房地产深度调整持续，不少房企收缩求稳，但中旅投资逆势而上，成为行业新的“搅局者”。
从入局房地产行业的时间来看，中旅投资算不上绝对的新面孔，但其真正以“房地产开发为主业”的身份在市场崭露头角、形成规模化影响力，正是在近两年。
据界面新闻了解，中旅（海南）投资发展有限公司（下称“中旅投资”）成立于2011年，是中国旅游集团八大重点战略业务之一，也是国务院国资委确认的以“房地产开发和运营”为主业的16家中央企业之一的所属企业，由国资委旗下中国旅游集团有限公司100%持股。
2023年开始，中旅投资猛攻房地产行业。一边招兵买马，一边攻城略地。
据界面新闻此前报道，2023年开始，中旅投资开始招贤纳士，扩充自己的高管人才储备。自2023年至今，已有不少地产行业职业经理人加入中旅投资。
最引人关注的是原龙湖副总裁胡若翔的加盟。2023年8月，胡若翔加入中旅投资担任总经理，其在龙湖任职期间积累了丰富的行业经验，其行业口碑与专业能力得到市场认可。
据界面新闻了解，胡若翔于2015加入龙湖，最初担任厦门龙湖总经理，带领龙湖厦门公司在2017年成了当年厦门房地产销售金额TOP1。到2017年年底，胡若翔被调任为龙湖集团副总裁，分管集团营销、客研和品牌。当年11月，他还出任了深圳公司总经理。
胡若翔任职中旅投资之后，紧接着不少龙湖系高管加入了这家行业新贵。
比如前龙湖深港公司总经理孙保锋，担任中旅投资任广州公司总经理。据了解，孙保锋出生于1979年，毕业于南京工业大学，在龙湖任职长达9年，多年以来在龙湖集团担任城市总经理职位。
还有李辉，最早任职于龙湖地产，随后担任碧桂园北京区域总、中骏集团助理总裁兼北京区域总裁等职务，也于2023年加入中旅投资，担任中旅投资副总经理兼华东公司总经理。
一名接近中旅投资的人士向界面新闻表示，公司组织架构照旧，胡若翔担任中旅投资总经理，沈阳任职中旅投资华东区域总经理。
“龙湖帮”职业经理人的加入，为中旅投资的逆势扩张增加了不少底气。
自2023年下半年开始，中旅投资在土拍市场也开始崭露头角，瞄准一、二线城市，发动进攻。
当年10月，中旅投资联合招商蛇口拿下了上海闵行区浦江镇拓展大型居住社区42-01地块，总价约27.74亿元。同期，中旅投资又以总价10.12亿元竞得成都成华区二仙桥二八板块地，溢价率14.79%。
到2024年，中旅投资加大投资力度，相继在海南三亚、宁夏中卫、上海、四川成都、四川凉山、北京等城市共计拿下10余幅地块。2025年，中旅投资继续豪赌地产，在成都、上海等地斥资拿地。
于是，两年时间下来，中旅投资不仅夯实了土地储备、拓宽了业务版图，在行业排名中也实现跨越式攀升，从此前相对靠后的潜力选手快速成长为房地产深度调整期里备受关注的 “黑马房企”。
界面新闻查询数据发现，2020年-2023年，中旅投资的销售排名为129位、109位、144位，均排在行业的一百名之外。但截至2025年8月，中旅投资以30亿元的拿地金额位列行业第35名，以111亿元的销售金额位列行业第50名。
现在，中旅投资在中国旅游集团的分量正通过收入数据直观地呈现出来。中国旅游集团旗下业务板块包括中旅免税、中旅投资、中旅旅行、中旅国际、中旅金融、中旅酒店、中旅资本和其他旅游业务。此前中旅投资的营收规模在整个集团中占比相对较小，但近两年势头正盛，比重开始增大。
据界面新闻统计，中旅投资在中国旅游集团中的收入占比从2023年中期的0.76%到2025年中期的15.23%。今年上半年，中旅投资录得收入63.94亿元，不是收入仅次于中旅免税（281.51亿元）的集团第二大业务板块，也是目前中国旅游集团收入增幅最大的业务板块，同比上涨26.04%。
入局全国总价“地王”
如今，再联合中海、招商入局全国总价“地王”项目，中旅投资想要跻身行业主流阵营的野心凸显。
而且，在本次全国总价“地王”项目中，中旅投资以7.74亿元获得4.5%权益，即便是轻量级参与，也坚决要入局。
同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，中旅投资定位城市地产开发和运营服务商，从其地产业务发展布局与节奏来看，其瞄准城市更新业务，其战略目标之一是紧跟房地产市场进入存量阶段后，城市更新业务的发展潜力。
宋红卫向界面新闻分析，其二是城市更新并非简单地拆了重建，也不是单纯发展住宅，更主要是从城市高质量发展的角度，重构房地产项目的功能，其优势在于“地产+”业务：涵盖休闲度假、文化演艺和特色商业领域，这有利于发挥城市更新中文旅和特色商业的优势。
而且，在城市更新中，除了住宅外，文旅和商业占据更高比重，中旅投资在上海与其他地产合作也是承担这块业务。
上海中原地产分析师卢文曦也告诉界面新闻，中旅投资隶属于中国旅游集团，在文旅商业运营方面具备独特资源，该地块有商业，或许中旅投资要在此做特色商业。
至于中旅投资为何近两年大步伐迈向地产行业，卢文曦向界面新闻表示，“应该是寻找新机会，现在央企竞争压力也大，很多企业宁愿做代建代工。现在进入做点尝试，看看有没有新出路。就如围城，有人想出，有人想进。”
当然，对于中旅投资而言，全国总价“地王”项目的诱惑力也很大。
这两宗地块均位于徐汇区核心位置。其中徐汇区C030301单元127b-24地块为纯住宅用地，总价98.18亿元，成交楼面价12.413万元/平方米，规划建筑面积7.9万平方米，定位高端居住社区。
而C030301单元125-31地块为大规模商住综合用地，总价341.35亿元，成交楼面价为75013元/平方米，其规划建筑面积约45.5万平方米，业态涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套，其中住宅部分约27.3万平方米。
从住宅开发角度来说，近两年东安新村项目周边的豪宅几乎是开盘即罄。比如今年3月开盘的能建西岸誉，与127b-24地块仅一条内环高架相隔，均价14.3万元/平方米，312套房源开盘当日售罄，收金47.68亿元。
还有同位于该地块周边的绿城潮鸣东方，均价达19.5万元/平方米，今年5月推出120套房源，开盘“日光”，录得销售额69.88亿元。
不仅如此，东安项目与以310.5亿元成交的2020年全国“地王”——“西岸金融城”项目仅一路之隔。业内认为，这两大“地王”项目将共同构筑起徐汇滨江开发的核心龙头，二者业态互补、资源互通，将在徐汇滨江形成总规模超230万平方米的城市开发集群。
因此，面对如此重量级项目，中旅投资也希望能通过参与该项目，扩大自己在行业内的影响力，实现“一战成名”。
毕竟较之2024年，2025年的中旅投资采取的是更稳健、更精准的投资策略，锚定国家级战略城市群与一线及高潜力核心城市，比如成都、上海。今年，中旅投资还把总部迁至三亚，成为唯一将总部迁址三亚、以房地产为主业的中央房企。
房地产已进入“好房子”时代，中旅投资虽凭借一系列战略布局在市场中争得了一席之地，但真正的考验还在后面，项目能否获得市场热销，交房环节能否顺利过关，都将成为真正考验其实力的关键节点。
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