126亿！中建智地联合体拿下北京朝阳“巨无霸”地块

界面新闻记者 | 王婷婷

备受关注的北京朝阳“巨无霸”地块终于敲定买家，得主是超级联合体：中建智地+金茂+越秀+朝阳城发。

4月28日，据北京规自委，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿元竞得北京市朝阳区一组团地块。地块包括平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块R2二类居住用地、A334托幼用地、B4综合性商业金融服务业用地。

出让信息显示，该地块用地规模14.8302万平方米，规划建筑面积28.27万平方米，平均成交楼面价44565元/平方米。



由于地块体量大、地价高昂，这宗地块刚上架就引发市场猜想，有实力拿下这块地的房企并不多。

4月27日下午，地块报名截止，共迎来4家房企及联合体报名竞拍，包括保利发展、招商蛇口、中海地产，以及中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体，参拍企业均是国央企。

实力房企参拍，本以为北京会再次上演一场激烈的夺地大战。但令市场意外的是，该地块最终以底价成交，除拿到地块的中建智地联合体外，保利发展、招商蛇口、中海地产都没有报价，临阵“弃权”。

中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体早有准备，在顺利将地块收入囊中之后，迅速发布拿地喜报：“巅峰再拓疆 时代共朝生”。

中建智地是中建一局旗下的房地产开发业务统一经营运营平台。中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌，中建地产也称“局院地产”，共有8个工程局，均涉足房地产业务，被称为“中建八子”。

对于中海地产与中建智地同时参拍拿地，中海地产内部人士告诉界面新闻，“如果一块地只有中海和中建报名，那就是中海拍，如果还有其他房企参与，那就是中海+中建一个局拍，主要是为了避免无必要的竞争。”

这不是北京朝阳区首次以组团形式拍地。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，朝阳区首创以组团形式供地是在2024年6月，成交的地块是酒仙桥+孙河前苇沟+中关村朝阳园北区2905-0017地块组团，由中建智地+江苏绿建+朝开联合体以112亿元摘牌。

去年11月底，中海又以153.32亿元斩获酒仙桥0014+小红门乡地块+十八里店“巨无霸”组合，刷新北京土拍史上的单笔成交纪录。据了解，该组合地块的三大住宅项目均已取证入市，实际操盘方为中海新城。

今年2月11日，北京迎来蛇年第二场土拍，朝阳区再次推出三间房地块包，起始价79亿元。百轮竞价后，保利发展+金茂联合体拿下三间房地块包，成交价87.30亿元，成交楼面价约5.2万元/平方米，溢价率10.5%。



从市场表现看，前期组团项目均取得亮眼成绩：北京宸园开盘即售罄，中海时光之境与中海朝阳ONE亦引发认购热潮，印证组团供地已经成为朝阳区土地出让常态化策略，本次是第三次以组团形式供地。

此次出让的朝阳组合地块，也被业内戏称为“肥瘦搭配”。其中，黄杉木店平房区2107-01、02、03地块，其中01、03为R2二类居住用地，02为托幼用地；孙河2902-73地块，是B4商业金融服务用地。

“黄杉木店平房区地处东四环与五环之间，是所属朝青板块近十年唯一新增住宅地块。”张凯认为，该地块位置优越，项目南临朝阳北路，东边是平房公园，北侧为京城森林公园，西侧800米左右是朝阳大悦城，距离地铁青年路站直线距离900米左右。

地块西北方向是北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，周边与星河湾同期或之后建成的楼盘包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等。东向3公里处是保利金茂刚成交的三间房地块，总价87.3亿元，地上建筑规模17.39万平方米，成交楼面价5.16万元/平方米。

“黄杉木店平房区与保利金茂三间房地块相较，后者地块素质略优一些，更靠近中心城区，有望实现更高的售价预期。”张凯表示。

至于孙河2902-73地块，东侧几百米是地铁15号线孙河站，用地面积5.87万平方米，地上建筑规模5.87万平方米。张凯认为，平房地块捆绑孙河2902-73商服地块，而且商业与住宅要一起施工一起交付，对于开发商的资金流、建设进度、多业态协同能力等都有一定的考验。

今年以来，全国多地土拍火热，北京也不例外。

4月8日，北京通州八里桥FZX-0401-6044、6049地块被摆上拍卖桌，招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产等4家房企经过155轮举牌，最终由招商蛇口以27.08亿元总价竞得，溢价率27.93%。

在此之前，3月中旬，中海地产以75.02亿元的总价拿下海淀区树村地块，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，打破了北京土地市场历史单价纪录。

今年1月初，华润置地联合招商蛇口、中铁置业竞得海淀区朱房四街0029地块，成交价91.52亿元，溢价率17.33%。

土拍市场热闹，楼市成交火热，“小阳春”成色十足。

据统计，2025年3月-4月（截至4月27日），北京二手房网签量已达32662套，环比增长26.52%，同比增长18.19%。优质房源成交周期大幅缩短与近郊外溢需求升温成为市场两大显著特征。

新房方面，在传统销售旺季“小阳春”期间（3月1日-4月26日），北京新房累计成交7855套，相比今年1月和2月总成交量增长了55.92%，环比同期增长超五成。

“金三银四”如约而至，房企信心回归。

北京中海内部人士也向界面新闻表示，“我们的开盘虽不及初始预期，但是实际上近期平行来看，新开的和即将开的项目市场表现都很不错，核心还是因为拿地在朝阳东三四环，都是好位置。”



此次拿下朝阳组合地块的这四家房企，也算是共赢。以越秀为例，旗下北京海淀和樾望雲和樾玉鳴双项目今年3月开盘首日销售152亿元，创下北京同期市场销售额新高，进一步加大了投拓北京的信心。

中建智地同样，4月19日，其在北京国贤府贰期首开358套，销售21.4亿元，市场热度也较高。金茂更不必说，投资策略本就聚焦于京沪，北京一直是其重要投资城市。只是，接下来这宗“巨无霸”地块由谁来操盘，还未可知。

“银四”收官在即，随着各家房企的“好房子”加速入市，刚需及改善型需求持续释放，北京房地产市场也有望进一步激活。