41亿卖掉功德寺地块65%股权，越秀地产全国化的“进与退”

界面新闻记者 | 王妤涵

近日，越秀地产发布公告称，其非全资附属公司武汉康景实业投资有限公司以41.49亿元的价格，将北京海臻置业有限公司65%的股权出售给华润置地旗下公司。

据悉，北京海臻置业是越秀地产旗下持有海淀区功德寺002地块的项目公司，该地块于去年11月由越秀地产以63.825亿元竞得，楼面价高达7.16万元/平方米，溢价率达到15%。

对于此次交易，越秀地产表示，主要是为了迅速回收资本，提升资本周转效率，支持新项目的开发及拓展，增强资金流动性及市场竞争力，所得款项将用于作对核心业务营运发展的再投资用途。

这一交易看似突然，实则有迹可循。

早在去年拿地后，越秀就已经将65%的股权质押给了华润置地下属公司，本次公告披露交易中的金额也刚好对应拿地成本的65%。相当于华润置地以资金方身份提前“锁定”股权，而越秀地产则以退为进，保留操盘权、回笼资金，双方从而对项目形成事实上的联合开发。

从土拍盛宴到海淀神盘

去年11月5日，北京海淀区功德寺棚户区改造项目的两宗地块（编号001、002）引发房企激烈角逐。

两地块中间仅相隔一条马路，其中001地块靠西，土地面积约3.47万平方米，建筑规模约7.28万平方米；002地块靠东，土地面积约4.25万平方米，建筑规模约8.92万平方米，两宗地块容积率相同为2.1，销售指导价也同为10.5万/平方米（8%）。

地块的稀缺性源于其区位价值，北接中关村软件园，南邻清华、北大，叠加优质学区资源。周边二手房如西山壹号院挂牌价超12万元/平方米，新房中海树村地块预期售价更达15万元/平方米，价格倒挂明显。这种“黄金三角”的地理格局，使其被业内视为“海淀最后的高端改善净土”。

也因如此，在竞拍当日，吸引了越秀、华润、绿城、中海等7家头部房企角逐，竞争十分激烈。

最终，越秀地产以63.83亿元触顶成交拿下了002号地块，绿城则以51.75亿元竞得001号地块，两地块总成交额达到了115.58亿元。

而在地块摘牌后不久，这两宗地就先后进行了一次股权质押。

先是绿城将西区001地块50%的股权质押给了越秀，而后是越秀将东区002地块65%的股权质押给了华润置地，也为此次交易埋下了伏笔。

另外，从项目的开发节奏来看，速度也非常快。

越秀在拿地后一个月便完成项目公司设立、规划公示及展厅开放。002地块项目的备案名为“和樾望雲”，001地块备案名为“和樾玉鸣”。

今年3月21日，两个项目同日开盘。和樾望雲凭借“越秀+华润”国央企的双重背书，开盘当日吸引超4000组客户，1分钟销售额就突破85亿元。双盘首日开盘销售152亿元，去化率超9成，创下北京同期市场新高，成为今年楼市“小阳春”的现象级热销案例。

规模与安全的平衡

对于越秀地产而言，这场交易既是战略博弈下的平衡，也是主动求变。

自2021年首入北京后，越秀地产近两年来通过“联合开发+高周转”模式加速布局。

从2021年怀柔“怀山府”项目试水，到2023年以79亿元总价斩获香山地块，首次进入五环内核心区，再到2024年在海淀连落两子，越秀在北京也慢慢站稳脚跟，资金投入也从“试水”转向“重仓”。

年报数据显示，越秀地产2024年权益投资额达294.6亿元，其中投向北京、上海、广州三个一线城市的资金占比超过了80%，在这之中北京单城投资93亿元，占比最高，达到31.6%。

从销售回报来看，中指研究院统计的北京房企销售排行榜显示，2024年越秀地产全口径销售金额为104.25亿元，虽然进入TOP15，但距离其去年中期业绩会所定下的北京单城120亿销售目标，仍有差距。

在高手如林的北京市场，华润、中海等头部型房企已深耕多年，2024年华润置地北京销售额达284.6亿元，中海达426.8亿元。作为粤派房企，越秀在产品本地化、政府资源对接等方面仍需磨合，才能将“根”扎稳。

根据越秀地产的计划，2025年要在一线及强二线城市投入300亿元权益资金。

在行业深度调整期，这一扩张的逻辑在于其国企背景的融资优势和对财务安全垫的信心。

财报数据显示，截至2024年末，越秀地产的有息负债为1038.9亿元，其中短债占比仅为22%；加权融资成本为3.49%，显著低于行业平均水平，且“三道红线”连续五年保持全绿档。

然而，高能级市场的布局亦伴随隐忧，高成本压力与本土化挑战下，越秀也需要适当战略收缩，以达到“规模与安全”的平衡。

以功德寺地块为例，7.16万元/平方米的楼面价叠加10.5万元/平方米的限价，若独立开发需沉淀数十亿资金。而且目前项目的大部分建设、销售环节接近完成，已进入尾盘阶段，选择出售股权既可快速回血41.49亿元用于新项目拓展，维持整体资金链的稳定，又能借助华润的资金与品牌加持，增强区域存在感，一举双得。

“此次出售股权也说明双方在持续优化合作模式，通过股权出售，两家企业可以进一步明确双方在项目中的权益和责任。其本质上就是资源整合、技术共享、市场推广等方面的协同与共赢。类似合作模式是值得肯定的”，上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示。

行业变局下的“抱团取暖”

类似功德寺地块这样的股权交易在近几年的行业中并不少见。

当下，房地产行业面临土地成本高企、融资成本分化加剧、去化周期延长等多重挑战，这种“拿地时竞争、开发时合作”的模式，既能分摊资金压力，又能整合各方优势资源，形成利益共同体。

“关于房地产项目的整合，人们往往会陷入一种误区，即‘大吞小’、‘好吞差’。但是对于各类优质和平级企业之间，类似资源整合也完全有必要且有市场”，严跃进分析指出。

尤其是一线城市核心区域的一些大型项目，总价动辄超百亿，叠加“三道红线”政策，房企资金调配能力面临极限，而通过股权出售、联合体形式拿地等操作，也可以更好地促进优质资源整合。

再加上，近期现房销售模式的加速探索、落地，也对房企自有资金流动性提出了更高要求。



国家统计局数据显示，自2019年以来，商品住宅现房销售面积占商品住宅销售面积的比重由10%左右上升至2025年3月的33%，提升了23个百分点，而实质性的提升从2023年实现翻倍到2024年稳定在26%左右。

克而瑞研究指出，现房销售对房企的影响，一是开发企业资金压力增大，涉及到融资模式的变革；二是开发周期的拉长、周转速度放缓，会倒逼房企在项目规划、设计、施工等环节更加注重品质和客户研究，才能提供更符合市场需求的产品。



还有就是，经营模式转变带来的优胜劣汰也会加速企业整合，“高周转、高杠杆”更加难以为继，资金实力较弱的中小房企面临更大的生存压力，大型房企市场份额也将进一步扩大。

此外，证监会也在近期正式对外公布了实施修订后的《上市公司重大资产重组管理办法》，进一步说明资源整合成为后续行业的重要趋势，房企也要抓住机会充分用足用好政策，通过盘活存量来增强现金流。